【物件管理】窓ガラスの交換🔨
手持ちの物件が満室になり、時間ができました⏱
ぼちぼちと物件の管理に目を向けることに。
そういえば、６号ＡＰの1部屋のガラスが割れていることを思い出し、入居者さんにライン。
この物件はすこし特殊。
前オーナーとの間で「なにがあっても基本直さないが、代わりに家賃が安い」という条件で入居していただいています。
建物状態は控えめに言っても良いとは言えないのですが、入居者さんは安くて満足している様子。
クレームとか一切なくありがたいのです。
なので、そのままでもいいと言えばいいのですが。
割れたガラスをテープでとめていたり、穴開いたままだったりの状態。
これから冬だし、直すことに🔨
そもそもどうして割れたのかと言えば、隣の果樹農家さんの乗用式草刈り機の飛び石らしい。。。
よし！気持ちを切り替えてガラスの交換をしましょう。
ガラス交換はガラスカッターがあれば簡単です👌
倉庫にガラスのストックが数枚あったので、カットして交換完了。
隣の畑の草刈機の飛び石により割れたガラス窓。テープでとめて毎年凌いでいたらしいので、交換してきました。 pic.twitter.com/wYomeq5IIa
— だう｜サラリーマン大家 (@dau_chan_com) 2022年12月2日
すこしずつ手持ちの物件も更新していかないとですね。
ではまた！
【ノールック買付】８号戸建て🐗
ある日、全国の格安物件を紹介しているサイトで見つけた８号戸建て🏠
サイト上には住所の記載もマップもなかったため周りの雰囲気からGoogleマップで場所を特定！
好立地とは言えないものの悪くはない立地です⛰
１号物件と同エリアにあります。
自宅から車で10分くらい。
そのほかにも加点要素がいくつか👇
・国道沿い🛣
・2台分屋根付き車庫🚙
・外回りが割にいい（金属サイディング）
それらの要素と掲載価格を加味し、負けにくいと判断。
すぐに買い付けを提出🚀
掲載された日に提出したので、無事に1番手ゲット👌
その後に内見させてもらうと大量に残置物はあるものの（毎度のことです）宅内の状態も悪くはなく、改修のイメージもばっちり。
購入は現金決済。
はじめてのオンライン重説を受け、引き渡し完了。
客付けまでがんばります。
ではまた！
【全空→満室】移転前に満室なるか👊
全空のアパート４号機、無事に融資も受けることができそうです👌
手付契約まで済ませれば、ひと安心です。
残金決済まで残すところ１か月となり、売主さんの承諾を得て、客付けをさせてもらえること✨
手付契約してきました。持ち主さんがご近所の方で世間話盛り上がり、本決済前ですが、入居者募集させていただけることになりました。全空なので少しでも埋めて移転したい。 https://t.co/8hBN1FRR4n
— だう🐈🐈サラリーマン大家 (@dau_chan_com) 2022年8月20日
目標は「移転までに満室にすること」です。
だって家賃ないのに返済とかしたくありません。。。
移転前なのでクリーニングやリフォームはできませんが、現状の物件力と営業力でカバーするしかありません⚔️
まずは、ＳＵＵＭＯとジモティに掲載。
それから仲介さんに連絡📞
自分は不動産会社勤務しており、もともとは営業部でしたが、いまはリフォーム部署で従事。
このときばかりは満室にすべく営業活動させてもらいました👊
ネット掲載直後が一番反響がいいので、その流れで成約までこぎつけるプラン🚣
２週間で３部屋の成約。
その後は２部屋を仲介さんが決めてくださりました。
残り１部屋はいろいろアプローチしましたが、決まらず５／６決済。（残りひと部屋が悔しい）
決済自体はスムーズに進み、５部屋決まったことに売主さんも仲介さんも驚いていました。
その５日後にジモティから反響で申込みをＧＥＴ、無事に満室にすることができました🤸♂️
全空のアパート４号機㊗️満室！！（6/6）
— だう🐈🐈サラリーマン大家 (@dau_chan_com) 2022年10月4日
購入から5日目で最後のひと部屋に申し込みあり👏
最後はジモティの方でした😎
まだ申し込みベースなので不確定要素多めですが、これで決まれば想定よりも全部屋家賃アップ！！
なんとか6部屋埋まりそうで、ひと安心です☺️
１か月間動きまわり。
各部屋、見込みよりも家賃ＵＰで成約となり、利回りも向上📈
表面利回り２０．５％
実質利回り１７%となりました。
今回は満室稼働のため急ぎ足で入居を決めましたが、２回転目で家賃をＵＰさせていきたいところです。
ではまた！
【借入成功】頭金１割ちょい🐞
ＺＥＮＫＵＵの７号アパートの指値が無事に通り、1番手をゲットにすることができました。
つぎの試練は借り入れです⚔️
いつものごとく、信金さんと地銀さんへ打診。
やはりＺＥＮＫＵＵはかなりのマイナスポイントとのこと。
収入が確約されていないものに対して、金融機関も融資したいとは思わないのは至極当然なところです。
しかも新設法人ということもありますので後ろ向きです。。。
それでも打破していかないといけません👊
もちろん資料づくりはしたのですが、家賃収入が見込める理由や客付けできる根拠を自分なりに説明。
地銀さんからはＮＧ回答でしたが、信金さんからは条件付きでの融資承諾🤸♂️
公庫さんとの「協調融資」が条件です。
はじめはフルローンで取り組めるように頑張ってもらっていましたが、どうしても厳しかったようで、８割融資＋協調融資というカタチならＯＫということになり。
いざ公庫さんへ少額融資の相談🐗
公庫さんは、数か月前に結構つよめのＮＧ回答もらっているので、不安。。。
ＮＧの主な理由は、僕個人でアパート購入の際に公庫さんから既に１０００万円分借り入れしているからだそう。
かれこれ１年２か月前のことです。
それでも淡々と面談申込みです📞
また来たのかという反応でしたが、なんとか７年・３か月間の据置・無担保・金利１．２８％・少額融資という条件で承諾となりました👌
所有の不動産を担保に借り入れする手段も提示いただきましたが、無駄費用もありますし、そっちはやめておきました。
なんとか軌道には乗せることができ、信金さんでは１０年・金利１．４％で取り組んでいただけました。
なんとかなってよかったです。
ではまた！
【全空】アパート買付発射🚀🚀
いつものごとくネットで物件リサーチしていたところ。
なんと近所のアパートが売りに出されています💁♂️
ソッコーで内覧申込です。
だ「御社に掲載されている○○のアパートを見たいです！」
仲「わかりました。今から案内できます。」
なんと全部屋空室、いわゆるＺＥＮＫＵＵでした。
仲「もともと○○病院で一棟借りしていたものが30年で更新終了となり、全部屋空室な状況です。」
とのこと。
オーナーさんも満室にする気力がないんだろうと推測。。。
スペックは以下の通り。
6世帯（3DK×4、2DK×2）
築年数30年
鉄骨造
現在の家賃収入0
中を見させてもらうと、設備は若干古いものの状態は良い感じ👌
ファミリータイプなのもかなり好印象。
相場観的に妄想で利回りを算出。
表面17％くらい。
だ「ぶっちゃけ指値いけますか？」
仲「出たばかりなので何とも言えませんね～。」
だ「400は無理ですか？」
仲「それはさすがに無理ですね。」
だ「200くらいならどうです？」
仲「それくらいならいけるんじゃないなあ。」
ということで200万円指値して買付提出🚀
家の近くにアパートが出てきた！！
— だう🐈🐈サラリーマン大家 (@dau_chan_com) 2022年7月12日
早速内見させてもらって買付提出☺️
また融資に動かなくては〜 pic.twitter.com/U0SnfdBUTg
妄想利回りは19%です。
その後、無事に買付が通り、1番手にしていただけました。
次の日には検討したい方が来たというので、早さは大切ですね。
ではまた！
【超大変】６号アパートの所有権移転🏊
ひょんなことから物上げに成功した６号ＡＰ。
購入に向けて調べだしたら、たくさんハードルがでてきました。。。
まず、建物が未登記🤺
謄本を探しても見当たらず、なんと未登記でした。（ＡＰなのに）
ということで「建物表題登記」を行わないとなりません。
知り合いの土地家屋調査士さんに依頼しました📞
その流れで司法書士さんに所有権保存登記もお願いしました。
建物表題登記をしたのち、所有権保存登記はいきなり僕法人名義にしてもらいます。
一般的な流れはこう👇
表題登記して、現オーナーさん名で所有権保存登記してから、僕法人に所有権移転登記する。
しかし、余計に登記費用が発生するので、いいことはありません。
なので、いきなり僕法人で保存すれば総合的にお得です💰
もちろん未登記の費用は現オーナーさんからいただきました。
ただ表題登記するにも、「検査済証」や「建築確認通知書」、「施工業者の工事完了引渡証明書」といった必要書類がまるでなく、現オーナーさんも持っていない状況🫣
調査士さんのツテで建設業者さんに聞きまわってもらい、当時建築した方をなんとか見つけることに成功👌
それら書類を整えていただきました。
つづいて保存登記🤺🤺
６号ＡＰは現オーナーさんのお父さんが建てたもので、それを相続したのが現オーナーです。
でも相続を証明できる「相続証明書がない」ということでした。
それがないと、先に進めません。。。
改めて今度はそれら書類を司法書士さんに依頼して、作ってもらいました📜
極めつけは、相続証明書をつくるときにご兄弟にも協力いただくのですが、とにかく仲が悪いので、非協力的です🤺🤺🤺
なんとか事情を説明して、印鑑登録証明書や戸籍謄本などもらうことができました。
ハードルがありすぎて大変でしたが、無事に所有権移転ができました。
なかなか大変な登記でした。
がんばって運営していこうと思います！
ではまた！
【ブツアゲ】はじめてのアパート物上げ☎️
同僚の収益不動産探しに同行していった時にあった話。
目的物の物件を内見させていただいて、仲介さんや売主さんと談笑していると、「そういえば道向かいの平屋のアパートの大家さん売りたがってたよ。」という情報がℹ️
早速そのアパートの様子を見てみると相当古い。
セメント瓦屋根の平屋建てが３棟ありました。（セメント瓦は嫌いです。。。）
どうやら満室のようです。
こういうタイプの物件には一定の人気がありますねー。
オーナーさんの住まいは、どうやら遠方とのこと。
謄本をとってみると確かに県内ではありますが、遠いところでした。
お手紙だすのは嫌だったので、電話がいいなと思い、どうにかして僕の電話番号をオーナーさんに伝えることに成功🤸♀️
そして数か月後についに電話が。
だ「もしもし？」
？「あんたかね、家ほしいという人は。」
いきなりだったので、少し戸惑いましたが、話がつながり。
だ「そうです。ほしいです！」
どうやらオーナーさんの知人の方が元？不動産屋ということで、騙されないように代わりに電話してきているという的なことでした☎️
知「○○さん、売りたいんだと、あんたはいくらがいいんだい？」
だ「１軒〇〇〇万円で３軒で〇〇〇万円がいいです！」
知「そうかい、そうかい。それならそれで考えますんで。また。」
ということで、そのときは電話がおわりました。
それから更に数か月後に折電が。
知「税金のことも考えて２０％アップで売りたいとさ。」
だ「わかりました！」
ということで、無事に売買へむけて動き出すこととなりましたが、実はここからが困難なはじまりなのです。
ではまた！
