2023年振り返りと来年の指針。
2023年を振りかえっておこうと思う。
文字に残しておくと、頭の整理がついて、来年の道筋も見えてくる。
今年は転機となることがいくつかあった。
まずは、サラリーマンの卒業。
すこしサラリーマン時代のことも振り返り。
入社当時、個人事業主としてすでに開業していたので、副業をOKに就業規則を変えていただく条件で入社した。
今考えたら、えらくずうずうしい奴だったと思う。
社長さんもよくそんな奴を採用したなと思う。
しかも不動産に興味があって、ゆくゆくは独立することもわかっていただろう。
それだけで感謝。
はじめは、営業部署への配属。
営業は好きではないが、得意なほうなのだと思う。
40年以上ある会社なのだが、過去最多の成約数を頂戴して、ニューレコードということですこしの表彰と昇給があった。
営業利益も右肩あがりになった。
さらに社内で仕組化をすすめ、スムーズに営業ができる体制もつくれた。
契約書などの事務作業や営業活動全般、学べることが本当に多かった。
この頃には、給料もさらに上げて頂けた。
2年くらいして、会社で買取再販事業が発足した。
人員を割いてその部署が走り出したのだが、正直うまく回っているとは思えなかった。
はじめてのことなので致し方ないのだが、営業としてもなかなか売るのが大変なところも多く、買取再販事業は撤退するかなと考えていた。
あるとき、社長さんから呼び出されて、買取再販事業を統括するように命ぜられた。
社員としては決定権はないので、新規事業を取りまとめることになった。
職人である部下の方々は癖のある人もいて、はじめ打ち解けるのに時間を要したし、社員である職人間でもいざこざがあり、人間関係に苦労した。
それでもそうこうしているうちに、チームもできはじめ、IT化もすすめることで、だいぶ仕組み化することができた。
社長さんからの年間の粗利1億という目標も粛々と達成することができるようになり、最後には結構給料も頂けるようになった。
営業や再販など本当にたくさんのことを勉強させていただき、本当に感謝だ。
会社にある程度は貢献できたように思い、そして離職した。
安定収入を捨てたわけだ。
その分、時間ができるので、家庭の時間を増やし、自社事業を成長させていきたいと考えている。
時間はいくらお金を積んでも買えないからよかったと思う。
つぎに、家賃収入が一定の規模になったことだ。
不動産賃貸業をはじめて2年半。
ついに月間CFが100万を超えた。
今年はアパート１棟と戸建て4件ほど取得した。
すべて現金買いという力技。
だが、おかげで大台に乗れた。
来年は自社の3期目で、この感じならプロパー融資もいけるかもと金融機関さんから言われている。（あやしいけど）
そうなれば融資も活用して、いきたいと考えている。
最後に子どもが産まれたことだ。
子どもと過ごす時間の確保するためにも来年以降は仕事の効率化や仕組み化を進めていくようにしたい。
さらに子どもの養育費のことも考えると、収入もあげていく必要を感じている。
その場合、子どもや家計のためにお金を使うためには、法人にお金を残すよりも個人で収入をあげていかなければならない。（会社からは養育費はでないから）
来年は、役員報酬を500万ほどにしていく予定ではあるのだが、やはり社会保険料がとにかく重い。（3割もかかるので、年収500なら約150万円）
そのため、個人事業で収入をさらに増やし、年1000万あたりで役員報酬で月8万ほどに最適化していく見通しだ。
具体的には戸建てを5-6棟増やすのに加えて、個人事業で新たな収入源を確保しようと考えている。
ざっと23年の振り返りと今後の見通しを書いた。
目標は書いたほうが叶うらしい。
本当なのかはわからないが、文章にしておくと自分自身わかりやすくなるので良いかなと思う。
それではまた。
ＤＩＹオススメリスト
※自分のメモの意味も含め書いてあります。
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居室用クッションフロア
色身も貼りやすさも表面の硬さなどもGOOD。
フロアタイルに近い風合い。
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水回り用のクッションフロア
すこしクセが強いように感じるが築古にも意外にあう。
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トイレにおすすめのクッションフロア
清潔感もあり、おしゃれになる。
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クッションフロアボンド
18Kgも入っていてこの値段。
家一軒仕上げるのに十分な量。
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クッションフロアカッター。
クッションフロアをきれいにカットするための必需品。
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ウォシュレットはこれ。
取り付けも簡単で、リモコン式よりもメンテナンスが楽。
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お風呂のシャワー水栓。
オールメタルなのが、清潔感がUPして◎。
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キッチンの混合水栓。
こちらもオールメタルで清潔感もあるし、お掃除がしやすい。
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お風呂用の床シート。
タイルなどの昔風で冷たい床を変えたいときにおすすめ。
バスナフローレなどと比べて値段も安いのもいいところ。
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白く塗装したいならこれ。
大容量でこのお値段。
塗る場所によっては下地処理の必要はあるが、根性の重ね塗りもこの量ならできるかも？
🔰1棟目を買うために
友達に不動産投資（戸建て投資）をやりたいという人がいる。
そのほかにも何人もやってみたいという人はいる。
相談とかアドバイス的なことをさせてもらうのだが、やはりハードルとしてあるのは1棟目を買うということだ。
要因はいろいろあれど、大体は2つ。
1つ目は種銭がないこと。
中古の一軒家を買うとなると数百マンはいるわけで、おいそれと貯められない。
それに関しては、もうパワースタイルでいくしかない。
倹約して、副業しまくる。（もしくは転職して収入アップ）
収入−支出、これがカンタンにいえば投資に回せるお金だからだ。
自分の場合は全てやった。
転職して、副業して、ドケチに徹した。
その分、付き合いとかは悪くなったと思う。
だが、人生一度は深く屈まないと高くジャンプできない。
トレードオフだ。
あっちもこっちも欲しがったら、大した結果にならない、と思う。
1棟目を買えない理由2つ目は、リスクに慣れていないことだろう。
大抵、不動産投資をしたい人は雇われている人が多い。
雇われる側の人は、自分でリスクをとらずに、利益を得ることに慣れきってしまっている。
不動産投資は自分の身銭をきり、更にはDIYして時間と労力を投じる。
そこまでしても期待した利益を得られないことがあるし、そもそも失敗するかもしれないわけだから、かなりリスクだ。
だから、なかなか怖くて買えない。
頑張って貯めたお金なら尚更だ。
対策としては日頃からリスクに触れてみることだ。
例えば、せどりなどで自分のお金を使って事業をしてみるとか、株に投資してみるとか。
あとはマインドブロックを外す努力をすることもアリ。
失敗してもまた貯めればいいやとか、人生のいい経験になるなとか、最悪また売れば大丈夫かとか、死ぬこと以外かすり傷だなとか、自分にとってしっくりくるマインドセットを身につけてみるといいかもしれない。
自分の場合も1棟目を買うときはドキドキだったことを覚えてる。
ここまでかなり先輩面して書いたが、自分もまだまだペーペー。
取り組んだことのない物件の時とかはやっぱり怖い。
最近もテナントビルについて考えているが、わからないことだらけで恐怖している。
成長痛みたいなもので、成長するときは痛みを伴う。
そう思って、色々とチャレンジしてみようと思う。
ではまた！
【勝ち確】先にニーズを抑える
最近買った築古戸建てですが、買ってすぐに客付けができました。
理由は単純で、先に借主さんを見つけておいたからです。
見つけておいたというとなんだか能動的に聞こえますが、実際にはこのエリアで賃貸物件はないですか？と問い合わせを受けていたという感じです。
そういう方が3組もいて、いよいよちゃんと供給しなくちゃいけないなー、というよくわからない使命感がわきまして、ネットにはなかなか出ないエリアなので、足で探す作戦を決行🙄
このエリアにはすでに物件を持っており、近隣の人たちとは仲良くさせてもらっていたので、「この辺りで住みたいという人がいて、空き家とかないですか？」と聞いてみたところ、売りたい物件のお話をゲットできました。
後日、持ち主さんにアポイントして金額も折り合いがついたので、購入する流れに。
買う前に案内させてもらって、3組中2組の申し込みを頂戴しました。
晴れて、安心して、物件購入をさせてもらったという感じです😊
ちょっと特殊かもしれませんが、先にニーズを抑えておくと楽々と運営できますね✨
というわけで新しい戸建てが仲間入りしました。
ではまた！
【悩む】退去後のリフォーム
世帯数36世帯くらいになってきて、どこかしら退去がある。
たったこれだけの世帯数でこういう状況なので、100世帯超えてのオーナーさんは相当な数あるのではないかと想像🤔
築浅になれば、もう少し減るのかもしれませんが。
退去後のリフォームに対する考えはいろいろあるとは思いますが、自分は税金をある程度支払う目測があるなら、リフォームした方が良いと考えてます。
いずれかかる可能性があることですし、入居付けにも寄与します。
さらにこれからは物価も上昇して、数年後に同じ値段で発注できる可能性の方が低い。
というふうに考えて、ある程度はリフォームして貸し出すことにしてます。
とはいえ、駆け出し大家としては、手残りの少ないCFからそれらを捻出するのも大変ですから、工夫が必要ですね😷
たくさん稼いで、物件をキレイに保って、リフォーム分高く貸して、というような循環ができてくるといいかなと思います。
ではまた！
【資格取得】宅地建物取引士
今年は宅地建物取引士の試験に挑みました。
大家業においては宅建士の資格は必要ではありませんが、これからますます本腰を入れていこうと考えているので、取り組みました。
資格勉強にあたってはトリセツシリーズの過去問集と解説集の2冊を購入。
それらを4-5周ほどしたうえで過去問をダウンロードして、時間を計測して、5カ年分ほど取り組みました。
37-42点前後くらい取れるように。
本番は焦りもせず、41点取ることができました✨
素直に合格発表は嬉しいものです。
業者免許を取得したら、できる事業が増えます。
①不動産仲介
メリットとしては、リスクが低い点でしょう。
他人の褌で戦う、といいますか、売れなくてもそこまで資金的に負担はないです。
デメリットは、他人様の不動産を扱いますので、責任が大きいです。
その割に手数料が少ないということもあります。
②再販
メリットは大幅な利益を得られる可能性があるということ。
デメリットはやはり在庫を持つので、リスクが跳ね上がりますね。
個人的には①がやりたいことであり、好きなことなので、そこをメインにやっていきたいと考えてます。
ではまた！
戸建て６号機の馴れ初め【擁壁ホーム】
今回は戸建て６号機の購入経緯について書いておこうと思います📝
不動産会社に勤めていたときのことです。
管理物件であった物件の退去があり、そのオーナーが手放したいということでした。
立地は都市計画区域外で、擁壁あり、雨漏りありといった物件🏠
同僚たちは上記の理由から全員難色を示したので、僕に回ってきたという感じです。
修繕費も大方予想がつき、問題なく稼働することが見込めたので、購入の判断となりました。
買い付けを出してすぐに知り合いの業者さんから「東京からの職人さんに短期で借せる物件はないか」ということだったので、こちらの物件を提供することにしました。
たったの２か月だったのですが、一括支払いで１８万の家賃がいただけるということ、仲介手数料がかからないこと、それに最後にクリーニング業者さんを入れてもらうことになったので、ありがたく入居していただくことにしました🙇♂️
購入前に客付けとなった（最近多い）ので、修繕を売り主さんに承諾もらい実施。
入居までの猶予はなんと５日。。。
修繕すべき箇所を見極めて、行動にうつします🤸♂️
まずは雨漏りの修理です。
瓦棒屋根でしたので、だいたい雪止め金具の下が穴開くので、おそらくそれだろうと思っていました。
案の所、金具を外すとぽっかりと穴が開いてました。
葺き替えたいところですが、賃貸なので、穴をふさいで、塗装処理を施しました✨
これでむこう数年間は問題なく稼働するでしょう。
それから、和室の部屋の畳が腐っていて表替えできない状態だったため処分して洋室にすることに。
ただ時間がなかったので、ＯＳＢ合板で妥協してなんちゃって洋室化となりました⚒️
障子はすべて捨てて、カーテンレールを設置。
１部屋分の畳の表替えと破れた襖の張替えを外注し、残りの部屋はゴザを敷いてお茶を濁しました🍵
脱衣場の床がふかふかしていたので、一度床下地を撤去し、補強してからクッションフロアを施工。
外周には木々が生い茂っていて、雨樋を詰まらせたり、日が当たらなかったりで、建物にとって大変良くない状況でした。
従業員の父親に出動してもらい、ひたすら木々の伐採をしてもらいました
そのほか、屋根塗装とクリーニングには適宜助っ人を呼んで、なんとか５日で完了させることができました。
戸建て6号機🏠
— だう｜元会社員大家 (@dau_chan_com) 2023年5月9日
購入完了と同時に入居完了しました。短期2ヶ月家賃を一括でいただいたので、購入代金はペイできました。
修繕費が15万くらいかかったので2回転目で、長期の方にお安く借りていただこうと思います✨
引き渡しの際に中から閉められる錠を希望されたので、取り付けて無事完了☑️ https://t.co/fpDL7u8ZoT pic.twitter.com/8UZZY2ZDKs
購入日に賃貸契約もするというなかなかスピード感のある物件でした。
無事に終えられて一安心です。
ではまた👋
